CASO Nº 1 : Obedeça à consulta ao desejo de conhecer a responsabilidade da diretoria do condomínio nas áreas comuns determinadas como tal no documento do condomínio e que, a partir de certo momento, algum proprietário as esteja desfrutando e desfrutando de uma maneira em particular, como se eles fizessem parte de sua propriedade, e que, em virtude da manutenção da propriedade, sua intervenção seja necessária, entendemos que você deseja conhecer, além dessa responsabilidade acima mencionada, a imputação ou tratamento legal de sua propriedade. despesas de manutenção, como despesa comum do condomínio ou como despesa privada atribuível exclusivamente ao proprietário que está utilizando, desfrutando e desfrutando da área comum que ninguém lhe concedeu .

A primeira coisa que devemos dizer para colocar as coisas no lugar certo é que a área comum assim usufruída e desfrutada por esse proprietário do caso em estudo, como se fosse dele, foi ilegalmente apropriada por ele, uma vez que as coisas comuns no A comunidade Indiviso não é alienável, muito menos suscetível à apropriação individual de graça. O prudente e lógico em um cenário ideal é que a área comum apropriada seja ilegal e ilegalmente devolvida integralmente ao condomínio. Insistimos, esse é o deve ser! mas entendemos que, se isso não acontecesse voluntariamente por parte do proprietário transgressor, as ações legais seriam abertas por meios judiciais (ação restaurativa).

Agora, entendemos perfeitamente a realidade e a dinâmica social que ocorrem nos condomínios da Venezuela, onde a diretoria do condomínio quer conduzir sua gestão com o menor conflito possível e a menor resistência às decisões que toma. Portanto, fora do estrito campo da lei, outros cenários podem ser sugeridos para solucionar conflitos aplicando o conceito de “justiça alternativa”, especialmente a situação referente à alocação de despesas comuns relacionadas à manutenção dessas áreas comuns apropriadas e que Poderia muito bem (e por isso recomendamos) constituir uma regra ou princípio a ser seguido por futuras reuniões do condomínio, para todos os casos na propriedade. Assim, temos que:

A)   Cenário 1: Como a diretoria do condomínio tem a responsabilidade e a obrigação legais de garantir o cuidado, a manutenção e a conservação das coisas comuns sob sua administração, deve ordenar a execução de tais atos e propor a divisão de despesas com o proprietário em questão. E aqui devemos considerar outra questão de grande importância, relacionada à urgência de realizar determinadas manutenções, como: reparo de vazamentos; impermeabilização etc., que denotam situações que, se não atendidas atempadamente, devido à negação de acesso de fornecedores às áreas comuns apropriadas por um determinado proprietário, poderiam causar maiores gastos ao condomínio. Se isso ocorrer, despesas extraordinárias por esse motivo deverão ser custeadas pelo referido proprietário.

B)   Cenário 2 : Outro cenário seria o proprietário que desfruta dessas áreas comuns assumir o compromisso de realizar os trabalhos de manutenção por conta própria, supervisionados pela diretoria do condomínio. O que acontece neste caso, é que a garantia de tais obras não dependerá de um fornecedor de condomínio, mas da exigência feita por terceiros, neste caso, o proprietário em comentário.

C)   Cenário 3: Que a diretoria do condomínio assuma total responsabilidade, tanto na execução das obras de manutenção quanto nas despesas geradas por elas e que serão distribuídas de acordo com as alíquotas de cada apartamento do condomínio.

Recomendamos assumir o primeiro cenário, que constitui uma solução mais justa, fora do campo jurídico do dever a ser inicialmente levantado.

Base jurídica a considerar: Recomendamos que você leia e analise com cuidado os artigos da atual Lei de Propriedade Horizontal:

“ 3”: trata das regras a serem levadas em consideração para o uso e aproveitamento dos apartamentos dos proprietários, especialmente os literais: “a”; “B”; “C” e “d”;

“5” : trata e define quais são as coisas e os bens comuns do condomínio); bem como as disposições contempladas a esse respeito no documento do condomínio e sua regulamentação do imóvel;

“8”: relativo ao serviço da propriedade de acordo com o destino comum que foi determinado no documento do condomínio; e a proibição da divisão das coisas comuns como princípio geral:

“11”: define quais são as despesas comuns e a obrigação de todos os proprietários de cobri-las. Veja literais: “a” e “b”.

A análise pode ser concluída lendo os artigos 13, 14 e, é claro, o artigo 20 da lei, que trata das responsabilidades que o administrador possui, que, no caso de seu condomínio, recai no conselho do condomínio que exerce essas funções. , de acordo com o disposto no artigo 18, literal “c”.

CASO Nº 2 : Queremos saber a responsabilidade da diretoria do condomínio, consistindo na impermeabilização dos tetos pertencentes aos apartamentos , sendo que metade da área do telhado foi inicialmente construída pelo construtor do edifício; e o restante, pelo proprietário que terminou o telhado, provavelmente um terraço aberto.

Como no caso anterior, devemos definir o dever a ser, conforme previsto no documento do condomínio da propriedade: ou seja, se a construção de novos telhados é ou não permitida e se o terraço é definido no referido documento como uma área comum , atribuído exclusivamente a apartamentos ; lembrando que as áreas de uso exclusivo são áreas comuns e estão sujeitas a certos limites, que você pode ler em profundidade em nosso livro: “Gerenciamento de condomínios e outras comunidades”. Se forem construções realizadas ilegalmente, fora da norma legal, poderíamos concluir que a impermeabilização e seus custos serão suportados pelo proprietário da cobertura; acrescentando que recomendamos a leitura do artigo 10 da lei ejusdem,

E aqui estão as mesmas considerações e cenários indicados para o “Caso nº 1” , que consideramos totalmente reproduzidos.

Em seguida, a responsabilidade da diretoria do condomínio será indicar que o proprietário deve reparar e manter o telhado construído na cobertura e também deve levar em consideração as considerações técnicas do caso, para a coleta de água da chuva para evitar que caiam. na fachada e deteriorá-lo, como de fato aconteceu. Presumivelmente, se o prédio com esses telhados nos apartamentos não tivesse sido construído ou “ranchificado”, a água da chuva seria naturalmente coletada pelos esgotos que estão atualmente cobertos e que os impedem de cumprir sua função , para os quais foram projetados com especificações técnicas relativas à capacidade de volume de captação de água.

Em relação aos danos causados ​​pela água da chuva que cai desses telhados diretamente na fachada das diferentes torres do complexo residencial, eles devem ser totalmente assumidos pelos proprietários; mas aqui voltamos ao que dissemos no início: tudo vai depender do nível de conflito que a diretoria do condomínio quer lidar. É possível que, dentro das soluções extrajudiciais e negociadas para resolver definitivamente o problema, seja especificado um protocolo de ação onde as despesas sejam distribuídas em determinadas proporções, entre o proprietário e o condomínio, com o compromisso de que os proprietários desses apartamentos estejam localizados em No último andar, realize os trabalhos de recanalização da água da chuva para evitar danos às fachadas, uma vez reparadas.

CASO Nº 3 : Sobre o conflito entre os proprietários de duas casas cobertas, que vivem no mesmo andar e são separadas por uma parede mediadora e resumidas da seguinte forma:

A)   Um dos proprietários reclama do outro por vazamentos de água que ele recebe em sua propriedade, devido ao trabalho de baixa qualidade realizado pelo proprietário vizinho.

B)   O proprietário afetado por esses vazamentos decidiu não pagar mais por suas despesas comuns que afetam o condomínio, até que a diretoria do condomínio resolva o problema .

É o caso de que nossa experiência profissional desde dezembro de 1998 nos permite concluir que se trata de um “delinqüente caprichoso”; ou seja, aquele que utiliza qualquer circunstância da dinâmica do condomínio e que é afetada por ele atribui uma responsabilidade àqueles que legalmente não o possuem e deixa de cumprir sua obrigação legal, que é pagar suas despesas comuns, indo para uma posição extrema de vida nas costelas do resto da comunidade de co-proprietários. Sempre nos perguntamos se esses tipos de comportamento são devidos a uma estratégia bem definida ou pré-estabelecida assumida por esse tipo de delinqüente, simplesmente para não pagar e, assim, usufruir gratuitamente dos bens e serviços pagos pelo restante de seus vizinhos proprietários. A verdade é que é uma situação dolorosa, infeliz e que revela falta de cultura comunitária por parte do proprietário delinqüente.

O comportamento da diretoria do condomínio, neste caso, deve ser muito enfático: deve deixar por escrito que ela não pode interpor os conflitos entre os proprietários, além do apelo ao diálogo e da cordialidade que deve reinar entre eles; mas, de um ponto de vista jurídico estrito, nada pode ser feito, pois o problema surge entre dois proprietários de unidades suscetíveis de apropriação individual e não em áreas comuns, cujo cuidado e vigilância estão sob sua responsabilidade legal, conforme previsto Artigo 20, literal “a” da lei ejusdem, especialmente quando o conselho atua como administrador do condomínio.

Nossa recomendação ao conselho do condomínio é a seguinte:

a) Primeiro, exija que o proprietário em atraso com o pagamento de suas despesas comuns pague, avisando-o de que a comunidade de coproprietários não pode sofrer as consequências de sua conduta omissiva e ilegal, devido a um problema que ele tem com o proprietário vizinho.

b) No caso de o proprietário inadimplente se recusar a pagar, uma vez que os procedimentos extrajudiciais de cobrança tenham sido avançados e esgotados, deixando um registro deles, sugerimos que você proceda judicialmente e seja processado pela coleta de bolívares, através do procedimento especial da via executiva, estabelecido no artigo 630 do Código de Processo Civil em vigor. Estamos ao seu dispor para tentar essa ação legal, se necessário.

Conclusão deste caso: a diretoria do condomínio não tem responsabilidade, nem administrativa, nem moral, e muito menos legal, em um caso em que apenas os interesses e as relações de dois co-proprietários estejam em jogo. São eles que devem se sentar para conversar e procurar o caminho para alcançar as soluções justas e eficazes para seus problemas.

CASO Nº 4 : Este caso está resumido e está relacionado aos danos causados ​​por apartamentos de alpendres que fizeram construções ilegais em seus terraços e não coletaram adequadamente a água da chuva, que cai diretamente nas fachadas das torres das conjunto de residências, deteriorando-as e também caindo particularmente, em apartamentos localizados no térreo das torres mencionadas. Uma das proprietárias de um apartamento no térreo é muito afetada, por isso decidiu deixar de pagar suas despesas comuns atribuíveis à alíquota do apartamento de sua propriedade, até que os trabalhos de reparo na fachada que está sendo realizada no auge do seu apartamento .

Pensamos que este é um caso diametralmente oposto ao anterior: aqui, se houver uma conduta (ação ou omissão) dos proprietários dos apartamentos, que são a causa do fato de representar a deposição de água da chuva diretamente nas fachadas, ou usando canais de coleta ou canos que se projetam da fachada e agem como uma espécie de canhão de água que danifica as fachadas dos apartamentos localizados nos andares inferiores, afetando áreas comuns, como fachadas e áreas privadas ou privadas, assim como as janelas dos apartamentos. Aqui, o conselho do condomínio deve exercer seu princípio de autoridade e intervir (extrajudicialmente ou judicialmente) para solicitar aos proprietários que resolvam os problemas.

a) Sobre o condicionamento do pagamento das despesas comuns efetuadas pelo proprietário de um apartamento localizado no térreo: ela não pode condicionar o pagamento pelo fato de estar sendo afetada pela irresponsabilidade dos proprietários das alpendres, pois entraria mora de maneira injustificada e estaria agindo diretamente sob a cultura de vingança mal direcionada pelo caminho, contra os membros da diretoria do condomínio, que não são diretamente responsáveis ​​pelas ações e omissões que fizeram, fazem ou fazem com esses ou com qualquer proprietário em detrimento da comunidade. Mesmo, o proprietário inadimplente pode estar sujeito a ações judiciais (cobrança de bolívares por via executiva, conforme indicado acima) para solicitar pagamento, incluindo juros ou correção monetária pelos efeitos da inflação, conforme decidido pela diretoria do condomínio em sua demanda. Um contrato de pagamento pode ser a alternativa usada pela diretoria do condomínio para que esse proprietário seja atualizado sobre sua dívida. Muitas vezes, os delinqüentes se escondem em todos os tipos de desculpas por não pagar, como dissemos antes, quando explicamos a tipologia do “delinqüente caprichoso”.

b) Em relação aos danos que os proprietários das casas de cobertura causaram e continuam a causar devido ao descarte inadequado da água da chuva na fachada, o conselho do condomínio em nome da comunidade de proprietários pode processá-los por danos e prejuízo; apresentar as evidências de uma inspeção judicial na fachada, precisamente quando chove e forçar esses proprietários a reparar os danos na fachada. E aqui vale a pena dizer a mesma coisa que indicamos anteriormente para o “Caso No. 1” em relação aos diferentes tipos de cenários que podem surgir por meios extrajudiciais.

Uma maneira de resolver o problema através da rota negociada seria assinando um contrato de transação, que é um contrato nomeado estabelecido no artigo 1.713 do atual Código Civil Venezuelano que afirma: “A transação é um contrato pelo qual as partes, através de concessões recíprocas , encerre um litígio pendente ou impeça um possível litígio . ” De fato, a única concessão que o condomínio poderia fazer teria a ver com o fator tempo (mais ou menos longo) para os proprietários das casas cobertas fazerem os reparos ou concordarem que eles sejam feitos por decisão da diretoria do condomínio e Eles se comprometem a pagar de qualquer maneira. O importante é encontrar uma solução definitiva para o problema, a fim de evitar danos futuros à fachada, depois de reparada.

c) É necessário explicar razoavelmente este problema para toda a comunidade de proprietários: as explicações mais técnicas; legal; e a evidência dos danos e efeitos dessas construções nas alpendres, bem como as alternativas extrajudiciais de solução são apresentadas, menor o clima de conflito existente na comunidade de proprietários. O que precisa ficar claro sobre a reunião do condomínio é exercer seu princípio de autoridade; e entender que, se eles não agirem na solução ou na reivindicação dos direitos concedidos ao restante dos proprietários, uma vez que é uma área comum que deve ser cuidada e preservada por eles de acordo com a Lei (ver art. 20 ,
Assim, concluímos nossas opiniões sobre os casos propostos e reiteramos que estamos à sua disposição para servir como treinador, motoristas e consultores no processo de reorganizar a vida comunitária exigida por sua comunidade, para extinguir e resolver todos os seus próprios conflitos. da vida em condomínio.